工作模式变革 金融企业“择优而栖”小办公楼吃香

市区重建局办公楼租赁指数今年第一季环比跌1.7%，主要归因环境的不确定性和办公模式变革。（档案照片）

据房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）观察，市场动向由工作空间变革引发，促使企业有策略地迁移，更大程度上是“择优而栖”（flight to quality）。这现象在私募财富资产管理、保险和法律领域尤其明显。

市区重建局办公楼租赁指数今年第一季环比跌1.7%，主要归因环境的不确定性和办公模式变革。虽然中央商业区黄金地段办公楼的中位数租金下滑1.3%，但少于1万平方英尺较小面积办公楼的中位数租金却有上升趋势。

今年首季，这类小面积办公空间的中位数租金环比增长8%，每月每平方英尺租金达12.09元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋接受《联合早报》询问时说：“由于营商环境仍具挑战，许多租户都尽量将开销保持低位，因此选择较小的工作空间。在租约到期后，在考虑到混合办公模式之下，选择缩小办公空间。”

仲量联行（JLL）办公楼租赁与咨询主管唐业（Andrew Tangye）受访时，也提出类似看法。他说，为了节省运营开销，许多公司正通过增加办公桌共享与协作来优化现有空间。

唐业说：“甲级办公楼一般很难找到小单位，因此租金相对高，高质量装修空间尤其具吸引力，是共享办公空间以外的另一选项。为迎合小空间需求，好几个业主已将空置的单位重新装潢。”

 

缩小办公空间不一定是削减人手

近来有报道说大企业纷纷缩减办公楼面积如花旗集团（Citigroup）考虑减少在亚洲

广场第一大厦（Asia Square Tower 1）层楼的办公楼面积、Meta放弃风华南岸(South Beach Tower)七层楼的办公空间，以及法国巴黎银行（BNP Paribas）和谷歌等都传出缩减办公空间。

唐业认为，缩小办公空间并不一定代表公司削减人手，有的甚至是增加聘雇，但在利用灵活办公模式下，使办公空间的使用上更具生产力和效率。

张敏璋说，人工智能的问世和去全球化，大型跨国企业缩小办公空间开不足为奇，这定办公楼业主必须正视的问题。

“在通货膨胀高企的情况下，租金仍维持高位。不过，上涨的租金可能被通胀和开销抵消，净租金升幅可能是零或负数。”

仲量联行《2024年全球占用规划基准报告》就提到，过去五年至10年，共享座位和灵活工作空间形成长期趋势，许多公司将共享座位纳入灵活工作制的一部分，借以优化办公空间组合。

报告说，90%的企业未来的共享座位比率将大于一，意味更高的共享率将持续。目前，少于一人共享座位的比率是31%，介于21.25人至1.49人共享一个座位的比率达24%。这个共享比率也是最多企业（38%）设定的目标。

共享办公空间需求近期走弱

经济前景不明朗，加上办公模式改变，共享办公空间（co-working space）成为许多寻求更大灵活性的公司的选择。

不过，唐业指出，最近企业对100张工作台以上的共享办公楼需求的确显现疲弱。

仲量联行指出，共享办公空间面积增长最快的时期是2017年至2018年，年增长率都超过40%。不过，自2020年开始，增长速度放缓至单位数。今年头五个月并无新供应，总面积维持在去年的430万平方英尺。

根据世邦魏理仕的数据，中央商业区甲级办公楼的面积达1750万平方英尺，今年至2026年将有超过350万平方英尺的新供应。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚受访时预测，中央商业区甲级办公楼的租金今年全年增长2%至3%，之后每年租金增长率会加速至3%。

张敏璋却持相反意见，预期今年整体中央商业区甲级办公楼的租金会下跌2%至3%。这主要是因为空置率较高的办公楼业主，会做出租金调整来吸引租户。